dr.CoNet

Vegye igénybe ingatlanjogi szolgáltatásunkat!

Ügyvédi Társulásunk az ország egész területén vállalja ingatlanjogi ügyeinek teljes körű lebonyolítását.

Társulásunk szinte valamennyi megyeszékhelyen rendelkezik ügyvédi kapcsolattal, amely nagyban növeli a Budapesten kívüli munkavégzés hatékonyságát, gyorsaságát.

Ügyvédi Társulásunk vezető ügyvédje Dr. Bánkuti Beáta, aki ügyvédi irodáját 1995-ben alapította fő működési területe az ingatlanjog.

Kapcsolatfelvétel: Dr. Bánkuti Beáta vezető ügyvéd

1137 Budapest, Szent István krt. 12. II/2a.

telefon/fax: 06-1-202-1102

mobil: 06-20-953-4053

e-mail: b.bankuti [at] upcmail [dot] hu

Hasznos információk ingatlan adásvételi szerződés megkötéséhez.

Ingatlan adásvétel eladói szemmel

Még az értékesítés megkezdése előtt ellenőrizni kell, hogy az ingatlan „személyi igazolványa” vagyis a tulajdoni lap a valóságnak megfelelő adatokat tartalmazza-e. Gyakran előfordul ugyanis, hogy csak az adásvételi szerződés megkötése előtt derül ki, hogy a tulajdoni lap nem azokat az adatokat tartalmazza, amelyekről az eladónak tudomása van, vagy rosszabb esetben az eladó tulajdonjogának bejegyzése valamilyen jogi akadály miatt nem is történt meg.

Érdemes tehát az ingatlan meghirdetését megelőzően beszerezni a tulajdoni lapot és ellenőrizni, hogy annak tartalma a tényleges állapotot tükrözi-e. Amennyiben az abban foglaltak nem felelnek meg ennek, abban az esetben gondoskodni kell arról, hogy az értékesítés megkezdésekor jogilag rendezett legyen.

A tulajdoni lap tartalma:

1. Az I. rész az ingatlan adatait tartalmazza (település neve, az ingatlan fekvése (belterület vagy külterület), belterületi ingatlannál az utca neve, házszám, a helyrajzi szám, az ingatlan területének nagysága, művelési ág és a művelés alól kivett terület elnevezés, az épület fő rendeltetés szerinti jellege (lakóház, üdülő, gazdasági épület stb.), az ingatlan jogi jellege (társasház, szövetkezeti ház, műemlék, tanya stb.)

2. A II. rész az ingatlan tulajdonos(ok) nevét, valamint ingatlan-nyilvántartási szempontból egyéb, személyazonosításra alkalmas adatokat tartalmaz.

3. A III. része az úgynevezett teherlap tartalmazza az ingatlanon fennálló egyéb jogokat, mint például haszonélvezeti, használati jog, telki szolgalmi jog, elő- és visszavásárlási, valamint vételi jog, tartási és életjáradéki jog, jelzálogjog, végrehajtási jog fennállását. A tulajdoni lapnak e része tartalmazza még az ezeket bejegyző határozat(ok) számát, továbbá a jogosult a nevét és a lakóhelyét. A tulajdoni lap ezen része tartalmaz még az ingatlanhoz vagy a bejegyzett jogokhoz kapcsolódó ún. tényeket is pl.: elidegenítési és terhelési tilalmat; telekalakítási és építési tilalom elrendelésének tényét; árverés kitűzésének a tényét; a törölt zálogjog ranghelyének fenntartását stb.

Társasházi lakás esetén az ingatlan társasháztulajdont Alapító okiratát valamint szervezeti és működési szabályzatát, házirendjét is be kell szerezni a közös képviselőtől, ha azok nem állnak rendelkezésre.

Az Alapító Okirat tartalmazza ugyanis azon helyiségek felsorolását, amelyek a tulajdoni lapon külön nem szerepelnek, de használatuk a lakás tulajdonosát illeti meg. Az Alapító Okirat tartalmaz továbbá rendelkezést arra nézve is, hogy az ingatlan tulajdonostársainak fennáll-e elővásárlási joga a lakásra vonatkozóan.

Az ingatlan tulajdoni lap, valamint az Alapító Okirat tartalmának ismeretében a potenciális vevő számára pontos és hitelt érdemlő tájékoztatást tudunk adni az ingatlan jogi helyzetéről és nem érheti olyan kellemetlen meglepetés, amely adott esetben az adásvételi szerződés meghiúsulását is eredményezheti.

A megfelelő vevő körültekintő kiválasztása komoly anyagi veszteségtől óvhat meg minket. A vételár összege mellett fontos szempont, hogy azt milyen forrásokból kívánja a vevő megfizetni. Ha ugyanis a vevő banki hitelt is igénybe szeretne venni, előzetesen célszerű hiteltanácsadó szakembert bevonni annak megállapítása érdekében, hogy a vevőnek milyen esélyei vannak a hitel felvételére. Ezzel megkíméljük magunkat attól, hogy olyan vevővel szerződjünk, akinek esélye sincs arra, hogy a vételár kifizetéséhez szükséges hitelt megkapja.

Ebben az esetben célszerű megállapodni abban is, hogy a vevő hiteligénylésének elutasítása és így az adásvétel meghiúsulása esetén ki viseli azokat a költségeket, amelyek az eladói oldalon felmerültek az adásvétellel kapcsolatosan (közvetítői díj, tulajdoni lap beszerzésének díja, elővásárlási jogosultak értesítésének költsége, stb.)

A kialakult gyakorlat szerint ugyanis a vevő hitelfelvételének meghiúsulása nem minősül olyan oknak, amely a foglaló jogkövetkezményeit maga után vonná, tehát a foglaló összege ebben az esetben a vevőnek visszajár.

Fontos kérdés továbbá a fizetési határidő meghatározása, amelybe be kell kalkulálni a hitelbírálathoz és az eladói kötelezettségek teljesítéséhez szükséges időt is. Meg kell állapodnunk továbbá az ingatlan birtokba adásának, valamint a tulajdonjog átruházás határidejében is. Annak érdekében, hogy a vevői teljesítést megfelelő garanciákkal tudjuk biztosítani, lehetőleg úgy állapodjunk meg, hogy az ingatlan birtokba adásának és a tulajdonjog átruházásának időpontja a vételárhátralék kifizetésével azonos időpontra essen.

Néhány bank a tulajdonjog átruházásának időpontját ettől eltérően határozza meg és a hitel összegének kifizetésére vonatkozó kötelezettségvállaló nyilatkozatával biztosítja az eladó érdekeinek védelmét. A vevő kiválasztását és a fenti kérdésekben történő megállapodást követően megkezdődik az adásvétel jogi lebonyolításának folyamata:

Az ingatlan adásvételi szerződést ügyvéd által ellenjegyzett okiratba vagy közjegyzői okiratba foglaltan lehet megkötni a hatályos jogszabályi rendelkezések alapján.

Az adásvételi szerződés megkötését megelőzően a megbízott jogi képviselő köteles ellenőrizni az ingatlan tulajdoni lapját és az Alapító Okiratban foglaltakat. Az ingatlan adásvételénél valamennyi szerződő félnek személyesen vagy meghatalmazott útján kell részt venni. A meghatalmazás tartalmi és formai követelményeiről minden esetben előzetesen tájékozódni kell az okiratszerkesztő ügyvédnél. Az okiratszerkesztő ügyvéd a felek megállapodását adásvételi szerződésbe foglalja, amelyben részletesen rögzíti a felek nyilatkozatait, a felek szerződéses kötelezettségeit, a szerződéses kötelezettségek megszegésének szankcióit és mindazt, amelyet bármely fél lényegesnek tart.

Az adásvételi szerződés tehát részletesen tartalmazza az eladói, vevői kötelezettségeket, azok teljesítésének módját, határidejét. Érdemes az abban foglaltakat az adásvétel lezárásáig többször is figyelmesen elolvasni, emlékeztetőként használni.

Néhány szokásos eladói kötelezettség:

Az ingatlan jogi helyzetének rendezése, beleértve a tulajdoni lap III. részén található, az ingatlant terhelő jogok töröltetését is.

A vételár fizetésének ütemezésekor figyelembe kell vennünk az ingatlant terhelő jogok töröltetéséhez szükséges időtartamot és azt, hogy azok törléséhez szükséges anyagi forrásokat a vételár összegéből szeretnénk-e biztosítani.

Az ingatlant terhelő elővásárlási jog jogosultjai lemondó nyilatkozatának beszerzése, illetve írásban történő nyilatkozattételre történő felhívása.

A lemondó nyilatkozatok és a tulajdonostársaknak szóló levél megszövegezéséhez érdemes az okiratszerkesztő ügyvéd, vagy más ügyvéd segítségét kérni.

Osztatlan közös tulajdonú ingatlan esetén használati megosztási megállapodás megkötése a tulajdonostársakkal annak rögzítése érdekében, hogy tulajdoni hányadunk alapján mely ingatlanrész (lakás, garázs, stb.) kizárólagos használati joga illet meg bennünket.

Az ingatlant terhelő, a birtokba adás napjáig esedékes közüzemi és közös költség tartozások rendezése és az úgynevezett nullás igazolások beszerzése, amely általában a vételárhátralék kifizetésének feltétele.

Az ingatlanból történő kijelentkezés, illetve amennyiben az ingatlan egyéni vállalkozásnak, vagy gazdasági társaságnak székhelye/telephelye/fióktelepe, akkor gondoskodnunk kell arról, hogy azt a birtokba adás időpontjáig töröltessük a nyilvántartásból.

Az okiratszerkesztő ügyvéd az ügylet teljes időtartama alatt figyelemmel kíséri és ellenőrzi a szerződéses kötelezettségek teljesítését és szükség esetén segítséget nyújt. Az ügylet utolsó mozzanata a vételárhátralék kifizetése, az ingatlan birtokba adása és a tulajdonjog átruházó nyilatkozat aláírása.

Tény, hogy ezen esemény zökkenőmentes lebonyolítása komoly szervezőmunkát igényel mindkét fél részéről, azonban a tapasztalat azt igazolja, hogy általában csak így biztosítható az, hogy mindkét fél kellően motivált legyen arra, hogy vállalt kötelezettségeit maradéktalanul teljesítse.

Adó, illeték fizetési kötelezettség

Eladóként az ingatlan értékesítése kapcsán személyi jövedelemadó fizetési kötelezettség terhel, melynek szabályai az alábbiak: www.apeh.hu/data/cms137968/9._fuzet.pdf

A vevőt az ingatlan megvásárlása kapcsán visszterhes vagyonátruházási illetékfizetési kötelezettség terheli, melynek szabályai az alábbiak:
www.apeh.hu/data/cms133550/19_visszterhes_vagyonatruhazas.pdf